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业主与开发商博弈:还我休息权!  

2009-12-02 18:11:02|  分类: 2009年度以案说法 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2008年北京奥运会的胜利召开,催热了中国老百姓对运动、健身的追求。倡导全民健身运动,营造健康居民小区,加快住宅小区运动设施建设,作为一项惠民工程,也受到各级政府的大力推崇。然而,住宅小区内设置健身设施,在给居民提供运动、健身的同时,也扰乱了周边的生活环境,影响了周边居民的休息。那么,小区内公共健身设施该存还是该废?在大众健身权与少数民众休息权发生冲突时,应如何平衡?一起因小区健身器材噪音扰民引发的官司给我们带来的启示——

 

业主与开发商博弈:还我休息权!

 

房地产开发公司在新建的小区内,为了方便居民锻炼,在两幢居民楼之间,安置了一些成人运动、健身器材和儿童游乐器材。不料,事与愿违,方便了大众锻炼,却骚扰了周边居民,健身器材引发的噪声和锻炼人群的喧哗,严重扰乱了周边的生活环境,影响了周边居民的休息,周边居民对此强烈不满,要求拆除全部的运动、健身及游乐设施,并将官司打到了法院。那么,小区内公共健身设施该存还是该废?在大众健身权与少数居民休息权发生冲突时,应如何平衡?2009年4月23日,江苏省镇江市两级法院对此案作出的判决,从司法层面给出了答案。该案的判决,也给我们带来了深刻的启示。

小区冒出健身设施   业主烦恼接踵而至

    江苏省镇江市松盛园小区,是由镇江市松盛土地综合开发有限责任公司(简称松盛开发公司)于2005年开发建设的,多层现代居住园区。该小区位于该市滨江大道,濒临长江,与旅游胜景北固山相望,环境优美,深受广大市民的青睐。

    2005年5月26日至28日,孙志鹏等12位市民,作为该小区的首批入住居民,先后从松盛开发公司拿到了钥匙,成为该小区第7幢楼房的住户。拿到了新房的钥匙后,他们便着手装修房屋。就在孙志鹏等住户装修房屋期间,同年6月底至7月初,松盛开发公司响应政府号召,为方便入住居民运动、健身和娱乐,单方自主在该小区第7幢楼和第8幢楼之间,靠第7幢楼南侧安装了一组成人运动、健身及儿童游乐器械。

    四个多月后,孙志鹏等7幢楼住户陆续入住新居。他们入住后,才注意到楼下的那片绿地已经变成了运动、健身及游乐场所。看着自己楼下的这些崭新的运动、健身及游乐器材,虽说有些别扭,但考虑到来这里锻炼的人十分稀少,居民锻炼给自己的生活影响尚在可以容忍的范围,宽容的他们也就没有过多的去计较。可是,让他们始料未及的是,随着小区业主陆续入住后,使用运动、健身器材和儿童游乐器械的居民越来越多,他们的烦恼也接踵而至。

    “每日清晨至夜晚,小区的大人孩子都爱来这里锻炼、玩耍。”7幢楼住户胡伟还把自己每天的经历这样描述道:“我家窗前的‘景色’每天‘二十四变’。清晨,晨练的人边听收音机边健身,打拳的人边打拳边口中喊叫‘嘿!嘿!’;早饭后,‘景色’则是小区阿姨们带婴幼儿做游戏、歇息、交流经验;下午中小学生们放学后,他家窗下又成了玩乐哄闹的游艺乐园;傍晚,人们下班后散步、放松、锻炼;最恐怖的是从深夜到凌晨,窗下成了年轻人约会的最佳地方,情侣们一边谈话一边坐跷跷板。”

该幢楼住户周文斌每当说起这些,则心中不免有些愤愤,他说:“每天清晨、中午及晚上,运动器材的吱吱呀呀的刺耳声、人群的叽叽喳喳的嘈杂声及小孩嘻嘻哈哈喧哗声,夹着乱乱哄哄的狗叫声,可以直接穿透玻璃,传到卧室,吵得我们这幢楼住户们不得安宁。我们这些住户中间,有的是医生,有的是老师,有是的工人,大多是白班、夜班轮流转,小区的运动、健身及游乐设施带来的噪音,严重干扰了我们的正常生活、休息和工作,让我们已无法忍受。”

住户李宏伟说:“健身设施离我家窗户不足5米远,每天从凌晨5点到晚上都有人来锻炼。健身器发出的噪音,业主锻炼身体的拍手声、说话声,严重影响到我家的生活。这样的日子一天也过不下去了,再这样下去,我们全家都快要被逼疯了!”。

为了能好好地休息,这幢楼的住户们也曾多次对锻炼的人进行指责、干预,但锻炼的业主反驳:“这是公共娱乐场地,想怎么玩就怎么玩。”住户们也联合起来,一起与松盛开发公司就设施安装地点提出异议,因当时松盛园小区业主委员会尚未成立,松盛开发公司没有及时答复,加之部分居民不能文明使用运动游乐设施,吵杂喧哗声致使7幢楼的住户们得不到安宁,严重干扰了他们正常的生活和休息,这彻底激怒了7幢楼的住户们。他们决定采取行动,为自己讨回一个安宁的生活环境。

设施存废引发争议   协商不成闹上法庭

因反映的问题迟迟得不到解决,7幢楼的住户们遂向新闻媒体反映。镇江本地的《京江晚报》的记者进行了采访,于2006年8月18日以《小区健身器材扰民遭质疑》为题进行了报道。

据该报的报道,7幢楼的住户们在被采访时说,他们十分理解建设单位在小区设立健身活动场地的初衷,这不仅给小区增添景点,丰富业主们的生活内容,更有利于广大居民的身体健康,但因为选址不当,忽略了周边这两幢楼业主们的居住环境。随着小区入住人口的增加,活动人员的增多,健身器材引发的噪音扰民问题将更加突出。他们还说,这两幢居民楼之间按原规划应为绿化带,建设单位在售楼时并没有告知购置这两幢楼住房的业主,已自行改变规划而安置健身器材。他们认为,这是选址不当的结果,健身器材理应安置离居民楼较远的小区中心广场较为合适。被采访的松盛开发公司答复出资出力将健身器材拆除,但同时指出,小区已经移交,小区内的共用设施之产权已经变化,健身器材已经属于业主们所有,根据《物业管理条例》的有关规定,业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。因此,松盛开发公司表示,健身器材移位至何处须待业主委员会成立后决定。

2006年9月,松盛园小区业主委员会成立。业主委员会成立后,立即公告对小区的健身设施存废问题向全体业主征求意见。刚开始,大多数业主对7幢楼业主要求拆除公共健身设施的要求并不理解,对拆除公共健身设施的意见表示了反对意见。但是,业主们在听取了7幢楼业主们陈述他们因健身场所的噪音在生活和精神上所无法承受的煎熬后,除少数业主表示坚决反对拆除公共健身设施外,大多数业主表示了理解和同情。当年10月,业主委员会根据大多数业主的意见,对设施去留等问题作了讨论,作出要求松盛开发公司拆除的初步决议。随后,业主委员会又采取了设立意见箱向业主征求意见的方式,投反对票者较少,远未超过半数。这样,业主委员会最终通过了拆除设施等问题的决议,并于2006年11月19日将决议寄给了松盛开发公司,要求松盛开发公司于接信后15个工作日内拆除7号和8号楼之间的体育娱乐设施并恢复绿化,并要求将拆除的器材安装到小区中心广场。

由于拆除后安装在中心广场具体何处一直未能确定,业主委员会又发出告示,对安装地点征求业主意见,但最后未形成相关决议。由于业主委员会两任主任先后辞职,业主委员会一直不能正常履行职能,造成运动、健身及游乐设施也一直未拆除。运动、健身及游乐设施没有拆除,7幢楼的住户们承受的煎熬就不能停止,眼看运动、健身及游乐设施拆除遥遥无期,他们失去了等待协商解决的耐心,便决定通过法律手续,讨回自己的休息权。

2007年8月21日,7幢楼的业主经过协商,决定以孙志鹏等12户业主为代表,共同以原告的身份,以松盛开发公司、镇江市容盛物业管理有限公司(以下简称容盛物业公司)为被告,向镇江市京口区人民法院提起诉讼,要求判令松盛开发公司、容盛物业公司拆除松盛园小区第7幢与第8幢楼房间的运动游乐设施,并恢复该地块绿化。

两种权利冲突无解  如何平衡法院明断

对这起部分业主起诉要求拆除小区内的公共健身游乐设施的案件,京口法院十分的重视,多次走访小区,听取业主们的意见,并召集诉讼双方进行调解。该案的发生,也引起社会的广泛关注和媒体的极大兴趣。由于双方意见差距太大,未能达能调解协议,京口法院又二次公开开庭审理了本案。

那么,小区内公共健身设施该存还是该废?在大众健身权与少数居民休息权发生冲突时,应如何平衡?这不但成了社会广泛关注的热点,也成为原、被告双方争辩的焦点。法庭上,孙志鹏等12户业主与松盛开发公司、容盛物业公司围绕争议焦点,唇枪舌战,互不相让。

孙志鹏等12户业主诉称,我们等十二人均系本市松盛园第7幢楼房的住户,自购买入住松盛园小区后,松盛开发公司、容盛物业公司未征得我们的同意,在小区第7、8两幢楼之间的绿化地块上,安装了运动和游乐器械。因安装器械的地点距我们住宅的直线距离很近,每日晨练人员的吵杂声和器械使用过程中的摩擦撞击声,日间大人小孩活动时的喧哗声,使得我们的生活和休息均受到了严重的影响。我们为此多次与松盛开发公司和容盛物业公司交涉,松盛开发公司和容盛物业公司虽承诺拆除,但至今未履行承诺。为维护自身合法权益,请求法院判令松盛开发公司和容盛物业公司拆除镇江市松盛园小区第7幢与第8幢楼房间的运动游乐设施,并恢复该地块绿化,并承担本案诉讼费用。

设立健身区供居民锻炼身体是好意,怎么就成了坏事呢?松盛开发公司和容盛物业公司很苦恼。他们辩称,孙志鹏等12户业主的诉请无事实和法律依据。松盛开发公司在住宅小区内安装健身器材并不违反法律规定,且住宅小区已通过综合验收,取得建设局合格证,验收合格说明包括器材在内的小区设施已达到有关标准。他们认为健身设施的安装符合政府有关规定,是利民之举,应予以肯定。孙志鹏等12户业主不能作为本案适格诉讼主体,无论是物权法还是物业管理条例及江苏省实施物业管理条例细则都明确规定健身器材属于全体业主共有,即松盛开发公司、容盛物业公司均不享有所有权和处分权,故对器材的去留问题无决定权。他们还认为健身器材是否拆除应按法律规定履行相关程序由业主共同决定。公民的休息权和健康权都应受到保护,当两者发生矛盾时,应由全体业主通过和解的方式妥善解决。为此,松盛开发公司和容盛物业公司请求法院驳回孙志鹏等12户业主的诉讼请求。

审理中,法院依据孙志鹏等12户业主的申请向镇江市城建档案馆调取了松盛园小区的规划平面图,该平面图显示松盛园小区第7幢与第8幢楼房间的运动游乐设施安装处规划为绿地。

法院经审理后认为,本案是因健身器材安装选址不当,居民不文明使用等问题引发的纠纷。住宅小区的本质是大众日常生活休息的场所,静谧是休息的环境要素。如果健身器材安装选址不当,加上少数居民不能文明使用,往往会破坏静谧的环境,严重干扰附近住户的日常休息。现松盛开发公司安装的运动游乐器械离第7幢楼住户南面卧室的距离较近,居民使用器材时对附近住户的影响显而易见。本案所涉器材安装地点,在松盛园小区第7幢楼和第8幢楼之间,原规划为绿地,开发商向业主交付房屋时,应当将该地块绿化后一同交付业主。该绿地属于业主共有,业主对该地块享有共有和共同管理的权利。开发商在已交付区域内,需改变规划或增建附属设施的,如事先与业主没有约定,均应征得业主同意。而松盛开发公司在原绿地上安装运动游乐器械,事先没有与孙志鹏等12户业主进行约定,向孙志鹏等12户业主交付房屋后,又没有征求他们的意见,擅自改变绿地性质安装运动游乐器械,选址安装行为明显不当。从事后松盛园小区业主委员会关于拆除7号和8号楼之间的体育娱乐设施并恢复绿化的决议来看,大多数业主对拆除并择地重新安装运动游乐器械不持异议,也进一步说明松盛开发公司选址安装行为不当。松盛开发公司的不当行为对孙志鹏等12户业主的日常生活休息,以及小区业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有的共有和共同管理的权利造成了侵害,构成侵权。现代住宅小区的功能逐渐趋于多样化、人性化,小区安装健身娱乐器材是顺应形势、响应国策的利民之举,但选址一定要科学,一定要征求广大业主的意见,在征得小区大多数业主,尤其是特定的安装地点区域内大多数业主同意的情况下,才能减少矛盾,避免纠纷。因此,孙志鹏等12户业主要求拆除松盛园小区第7幢与第8幢楼房间的运动游乐设施,并恢复该地块绿化的诉讼请求,法院予以支持。由于没有证据证明容盛物业公司在安装运动游乐设施中存在侵权行为,故该公司不应承担侵权责任。

2008年12月17日,法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第三十五条之规定,作出一审判决,判决松盛开发公司于判决生效后二十日内拆除松盛园小区第7幢与第8幢楼房间的运动游乐设施,并恢复该地块绿化。

一审判决后,松盛开发公司不服,向镇江市中级法院提出上诉。在上诉中,松盛开发公司提出:业主委员会最终通过的“拆除设施等问题的决议”上的公章系孙志鹏等人强抢强盖,原审法院认定业主委员会的该“决议”不当;本公司开发的松盛园小区通过了包括运动游乐设施在内的综合验收,原审法院判决本公司将运动游乐设施拆除,是对松盛园全体业主的侵权。孙志鹏等12位市民则认为原审法院判决正确。

镇江中院经审理后认为,本案所涉安装器材的松盛园小区第7幢楼和第8幢楼之间的区域原规划为绿地,松盛开发公司作为开发商向业主交付房屋时,应当将该地块绿化后一同交付业主。该绿地属于业主共有,业主对该地块享有共有和共同管理的权利。开发商在已交付区域内,需改变规划或增建附属设施的,如事先与业主没有约定,均应征得业主同意。而松盛开发公司在原绿地上安装运动游乐器械,事先没有与孙志鹏等人进行约定,向孙志鹏等人交付房屋后,又没有征求孙志鹏等人的意见,更未征询业主大会或业主委员会意见,松盛开发公司擅自改变绿地性质安装运动游乐器械的行为明显不当。松盛开发公司称业主委员会最终通过的“拆除设施等问题的决议”上的公章系孙志鹏等人强抢强盖,但松盛开发公司并无证据证实该事实,故松盛开发公司认为原审法院认定业主委员会最终通过的“拆除设施等问题的决议”不当的上诉理由,不能成立。松盛开发公司称其开发的松盛园小区通过了包括运动游乐设施在内的综合验收,但其并无证据证实该事实,另从松盛园小区业主委员会关于拆除第7幢楼和第8幢楼之间的体育娱乐设施并恢复绿化的决议来看,大多数业主对拆除并择地重新安装运动游乐器械不持异议。松盛开发公司认为原审法院判决其将运动游乐设施拆除,是对松盛园全体业主侵权的上诉理由,不能成立。

综上,原审法院所作判决,并无不当。鉴于运动游乐设施的公益性特点,松盛开发公司在拆除镇江市松盛园小区第7幢与第8幢楼房间的运动游乐设施后,松盛开发公司应尽快与松盛园小区业主协商择地重新安装运动游乐器械。

2009年4月23日,镇江中院依据法律的有关规定,作出了“驳回上诉,维持原判”的终审判决。

 

 

法官说法:

一起因要求拆除小区内公共健身设施而引发的官司,随着法院的一审判决,也暂告一个段落了。该案判决后,从多家新闻媒体及部分社会人士的反映来看,认为该案的判决比较圆满,体现了人文关怀。但是,围绕小区内公共健身设施该存还是该废,以及在健身权与休息权发生冲突时应如何平衡的焦点,仍然存在着争议。

对于在小区内安装健身设施问题,江苏某业内规划专家指出,2006年出台的江苏省环境噪声污染防治条例和民用建筑隔声设计规范中明确规定新建居住组团和住宅楼内不得建设或者使用可能产生环境噪声污染的设施、设备。在城市居住区、居住小区内新建按照规划设计要求配套的可能产生环境噪声污染的生活、消费、娱乐等公共服务设施,与相邻最近的居民住宅边界的直线距离不得小于三十米。本案中,开发商在第7幢和第8幢楼房之间安置运动和游乐设施,间距明显达不到要求,确实涉嫌违规。

有关法律人士指出,按照有关规定,每个小区必须有相应比例的健身设施,但小区物业在安装健身器材时,应考虑到它有可能给周围的居民带来的影响,如噪音问题,并规划出一个合理的空间。对公民而言,休息权和健身权一样重要,都应该受到法律的保护。设置健身器材对居民造成的危害,从民事上讲,是一种侵权或妨害(碍)行为,住户可通过协商、调解来排除妨害,如果此渠道行不通,也可通过诉讼的方式向法院提起诉讼。

对于本案的判决,承办此案的徐立强法官说,休息权和健身权,是每个公民应当享受的权利。但是,当休息权和健身发生冲突时,应当如何去平衡呢?这就要充分把握休息权和健身权的性质,从而作出决断。从法律的角度来看,休息权属于公民的基本权利。这是因为,休息权一旦受到侵害,直接影响的是人们的身体健康,甚至是生命安全,因此,休息权与健康权、生命权同属于公民最基本的权利,是人们生活、生存的最基本的保障,因此应得到重点保护。而健身权,虽然与身体健康有关,但是,这种权利保障的目的,是为了提高公民的生活质量,促进公民的身体健康越来越好。只有最基本的生存条件得到了保障,才谈得上生活质量的提高。随着国家强大,经济发展,生活水平的提高,提倡全民健身,保障公民健身权,也是无可厚非的。但是,当休息权与健身权发生冲突时,如果牺牲一边最基本的生存条件而去保障另一边生活质量的提高,与情与法都说不过去,与建立和谐社会也不相容。因此,法院依法对本案作出的判决,体现了人权的保护和人文的关怀,是正确的。

该案的发生,也给我们带来一些启示。随着全民健身运动的热烈开展,无论是新开发的社区,还是改造的老社区,运动、健身设施将不断涌现,由此带来的类似冲突不可避免。那么,这类冲突应如何协调呢?有关社会学专家指出,生活社区化是发展趋势,为了完善小区服务而设置的一些项目,或多或少会给不同的人带来不同影响,对此,在给业主提供充足的运动设施的同时,还要充分考虑到小区安静的居住环境的需求,要在这中间做好平衡。大家都是在公共空间生活的业主,发生矛盾时,应用和谐的方式来处理纠纷,调和矛盾,相互体谅、相互尊重,以营造一个和谐的居住环境。

(文中人名,除法官名外,系化名)

 

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