注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

辣笔老兴的博客

心随笔走 花随笔生

 
 
 

日志

 
 

儿卖父母房产引发纠纷 表见代理构成判决有效  

2009-12-30 12:26:10|  分类: 2003年度以前以案 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

 

儿卖父母房产引发纠纷   表见代理构成判决有效

 

儿子卖了父母的房屋,并将产权证书交与了买房人,只是买房人未将房屋过户。父母离婚后,父亲以自己不知房子被卖为由,竟将前妻和买房人告上了法庭,从而引发连环诉讼。这一波三折的房屋买卖纠纷,终以买房人善意取得了房屋所有权。

镇江市民徐兵系徐军、陈红夫妇之子。1994年3月,镇江船厂将一户住房分配给本厂职工陈红居住,同年9月26日,徐兵在本市一家中介机构,持镇江船厂的分房通知单、母亲陈红的身份证等材料,称受父亲徐军的委托,与张勇签订了房屋买卖协议一份,将上述房屋的使用权以15000元转让给张勇,并约定如果日后产权单位镇江船厂将产权转让给徐兵,徐兵应按镇江船厂出售的价格将产权再转让给张勇,房屋的水电费由张勇自理。房租由双方每年结算一次,以镇江船厂出具的单据为准。合同订立后,张勇将15000元交给了徐兵,徐兵将该房交付,张勇让其儿子张杰入住该房。随后,镇江船厂每月从陈红工资上扣收房租及水费,徐兵凭收据在原告处结算,双方一直没有争议。

1996年1月,陈红以6622元的优惠价购得该房屋产权,并于同年11月领取了房屋所有权证。1996年1月及1997年2月徐兵分两次向张勇及其子父张杰收取9724.65元购产权款,加上张勇已支付的15000元,合计24274. 65元。后徐兵将房屋产权证等相关材料交给了张勇,此后张勇并未将上述房屋的产权过户。

徐军与陈红于1967年结婚,婚后感情尚好。但自1997年起双方常为经济问题发生矛盾,1999年5月起,徐军离家老家上海租住。2002年12月,双方经法院判决离婚。离婚时,徐军曾提出要求分割上述房屋,但陈红称已出售给了他人。

2003年1月2日,徐军突然以前妻陈红擅自出卖夫妻共有房产为由,将陈红及实际居住人张杰告上了法庭,请求法院判令陈红擅自出卖双方共同财产的行为无效,并要求陈红与张杰让出该房屋。陈红辩称,该房屋系徐军委托儿子出售他人的,与自己无关。

对于自己被告上法庭,张杰则感到很冤。房子是自己父亲通过合法途径取得,怎么能说让就让呢?

为此,在案件审理过程中,张杰的父母张勇、林梅于2003年3月6日一纸诉讼,又将陈红、徐军、徐兵一起告上法庭,要求确认诉争房屋归自己所有,并要求徐军、陈红协助办理过户手续。

在此案审理过程中,陈红又改口辩称,诉争房屋的有关权利凭证早在1994年后,已陆续交给了徐军,徐兵无权出卖房屋,其卖房的事实本人直致2000年12月才知道。徐军辩称,诉争房屋系其与陈红共有财产,徐兵无权出卖,自己也从未委托徐兵出卖过诉争房屋,直至2001年6月才知道徐兵卖房的事实。张勇夫妇未履行审查义务,徐兵与张勇夫妇订立的房屋买卖合同无效。对此,徐兵则有自己的一番辩解。他说,1994年8月,父徐军称经与母亲陈红商量,让他将诉争房屋出卖,他从徐军处取得陈红身份证等材料后,将房屋卖与张勇夫妇,所得售房款全部交给了徐军。

法院经审理认为,当事人在从事民事活动时,应当诚实、守信地行使权利,履行义务。徐兵与张勇的房屋买卖行为,虽未得到产权人陈红的明确授权,但徐兵在处分房屋的过程中,持有陈红的身份证等相关材料,又经中介居间,且该房自1994年起即交付张勇居住使用,在陈红按房改政策购得房屋产权后,其权利凭证也交给了张勇。而徐军与陈红的离婚诉讼中,也明确表示该房已出售。由此可见,陈红对徐兵与张勇的交易行为是明知的。鉴于徐军与陈红系夫妻关系,不论其夫妻两人是否就卖房达成合同意,就张勇而言,其已尽到了一名善良买受人的义务。因此,本案诉争房屋应确认为原告所有,徐军与陈红有协助张勇办理产权变更登记手续的义务。鉴于徐兵仅是徐军与陈红出卖房屋的代理人,张勇夫妇要求徐兵承担民事责任的诉讼请求,法院不予支持。

2003年5月20日,法院对张勇夫妇诉徐军、陈红及徐兵案件作出判决,判决系争房屋属张勇夫妇所有;徐军与陈红协助张勇夫妇办理房屋权属变更登记手续。

该判决生效后,法院恢复审理徐军诉陈红、张杰房屋迁让一案,并于2003年8月19日作出判决,判决驳回了徐军要求陈红、张杰让房的诉讼请求。

本案是一起典型的由表见代理引发的纠纷案件。所谓表见代理,是指代理人的代理行为,虽无代理权,但因本人与无权代理人之间的关系,具有外表授权的特征,致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为,法律使之发生与有权代理相同的法律效果。可见,表见代理本属于无权代理,但又具有有权代理的法律后果。法律之所以设立表见代理的制度,是为了保护善意第三人的利益及维护交易安全,维持人们对代理制度的信赖。我国合同法第49条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。因此,构成表见代理,必须具备有使相对人相信行为人具有代表权的事实或理由,且相对人是善意的。本案中,徐兵未得到其父母的明确授权,本无代理权。但其持有房屋使用人的身份证明和分房通知书等相关材料,又经中间机构,在房屋购买后,又将产权证书交付,特别是徐兵系房屋使用人的儿子,这些足以使张勇相信徐兵有权出售其父母的房屋。张勇事先并没有与徐兵恶意串通,也不知徐兵无代理权,他的这种信任是善意的。因此,徐兵的行为构成表见代理,其行为的法律后果应由其父母来承担。其父母以徐兵无权卖房提出反悔,自然得不到法院的支持。(文中人名系化名)

  评论这张
 
阅读(516)| 评论(0)
推荐

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017