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父子恶意串通毁约 违背诚信原则担责  

2009-12-30 14:05:46|  分类: 2003年度以前以案 |  标签: |举报 |字号 订阅

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父子恶意串通毁约  违背诚信原则担责

 房子卖了又想反悔,为了不留“把柄”逃避责任,父子两人恶意串通,签订了房屋买卖协议,低价出卖房屋,并将房屋过了户。本以为做得很完美,却是“赔了夫人折了兵”,不但要交付房屋,而且被法院判决承担违约金,还要承担诉讼费。

2002年7月23日,李泉与张大奎签订了一份房地产买卖合同,约定,张大奎将其所有的位于镇江市贺家弄的房屋卖给李泉,价款为48000元,付款方式为分期付款;同时约定,若张大奎违约,需承担房价总数20%的违约金。合同签订当日,李泉给付张大奎房款2000元。7月25日,因张大奎遗失了该房产权证,双方又约定,任何一方违约,应承担房价总数40%的违约金。当月底,张大奎将东首平房一间、披屋一间及院落交给了李泉,同时李泉住入该房。同年8月2日,李泉又给付房款4600元。10月,张大奎之子张小奎得知张大奎出卖该房后,即要求父亲张大奎停止履行合同,并找李泉要求退款,李泉未予同意。11月7日,张大奎父子签订房地产买卖合同一份,约定,张大奎将该房以10000元价款卖给张小奎;合同还言明,张大奎保证该房权属清楚,张小奎对该房的情况已充分了解。11月28日,张小奎领取了该房所有权证。2003年2月3日,张大奎又收取李泉房款2000元。李泉得知所购房屋竟被房主张大奎以低价卖给给了其儿子张小奎,并办理了产权证,认为父子俩的的买卖行为系恶意串通,损害了自己的利益。为了维护自己的权益,2003年3月11日,李泉一纸诉状,将张大奎父子俩告到了京口法院,要求被告继续履行合同,并承担违约金。

被告张大奎对自己卖房行为,竟当庭反悔,称与李泉所签的合同无效,不同意继续履行,同意承担1000元违约金,要求驳回李泉的诉讼请求。

被告张小奎则认为自己在房屋买卖过程中没有过错,且是通过合法的形式取得房屋所有权。故要求驳回李泉的诉讼请求。

法院经审理后认为,李泉与被告张大奎签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。双方应按约全面履行各自的义务。李泉按约支付了部分房款,张大奎理应信守合同,按约履行办理房屋过户登记义务,但张大奎不仅未去办理房屋过户手续,反以低价将房屋转卖其子,张大奎明知这一转卖行为会损害李泉的合法财产权益而故意为之,而被告张小奎明知张大奎与李泉之间存在房屋买卖关系,也明知李泉居住在讼争的房屋内,却买受房屋,两被告纯属恶意而为。因此,张大奎与张小奎签订的房屋买卖合同为无效合同。张大奎悔约无正当理由,且与李泉订立的合同又能够履行,该合同应当继续履行,张大奎还应按约承担违约责任。

2003年6月20日,法院依据法律的有关规定,作出一审判决,判决被告张大奎与张小奎签订的房屋买卖合同无效;被告张大奎将所卖房屋交付李泉,并将产权过户到李泉名下,且承担违约金19200元。

一审判决后,被告不服,提出上诉。

2003年12月27日,二审法院经调解,双方达成调解协议,除李泉放弃要求周建年承担违约金外,张大奎按一审判决履行判决内容,并承担近2000元的诉讼费。

我国《民法通则》第4条规定,民事活动应当遵循诚实信用的原则。《合同法》第6条规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。这是我国对诚实信用原则的法律规定。诚实信用原则,是指基于民法的正义公平或分配合理的立法精神,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益平衡以及当事人利益与社会利益平衡的社会活动规则。因该原则具有超乎法律条文规范的抽象性,贯彻正义、公平或分配合理的精神,故有“帝王条款”之称。诚实信用原则,要求当事人以诚实、善意的态度行使权利,履行义务,不得损人利己。本案中,张大奎将房屋卖给李泉,双方签订了合同,并部分履行了合同,只是没有进行房屋过户,因其儿子想购买此房,父子俩人竟利用原房屋买卖没有过户的缺陷,恶意串通,不但签订房屋买卖合同,以低价出卖房屋,而且将房屋进行了过户。从表面上看,父子俩人之间的房屋买卖更合法,手续更完善,但因他们违背了诚实信用原则,法院因此认定他们构成违约,从而让他们承担败诉的后果。当前,房屋买卖市场十分火爆,因房屋的价格变数很大,出卖人利用房屋没有过户的缺陷,任意毁约,引发纠纷的情况,屡屡发生。本案的判决,告诫人们,在交易过程中,当以诚信为本,这也是市场经济健康发展的必然要求,否则,就要受到法律的制裁。用原则的法律规定。诚实信用原则,是指基于民法的正义公平或分配合理的立法精神,要求民事主体在民事活动中维持双方的利益平衡以及当事人利益与社会利益平衡的社会活动规则。因该原则具有超乎法律条文规范的抽象性,贯彻正义、公平或分配合理的精神,故有“帝王条款”之称。诚实信用原则,要求当事人以诚实、善意的态度行使权利,履行义务,不得损人利己。本案中,张大奎将房屋卖给李泉,双方签订了合同,并部分履行了合同,只是没有进行房屋过户,因其儿子想购买此房,父子俩人竟利用原房屋买卖没有过户的缺陷,恶意串通,不但签订房屋买卖合同,以低价出卖房屋,而且将房屋进行了过户。从表面上看,父子俩人之间的房屋买卖更合法,手续更完善,但因他们违背了诚实信用原则,法院因此认定他们构成违约,从而让他们承担败诉的后果。当前,房屋买卖市场十分火爆,因房屋的价格变数很大,出卖人利用房屋没有过户的缺陷,任意毁约,引发纠纷的情况,屡屡发生。本案的判决,告诫人们,在交易过程中,当以诚信为本,这也是市场经济健康发展的必然要求,否则,就要受到法律的制裁。

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