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设置广告引发空间利用纷争  

2010-05-16 22:04:19|  分类: 2003年度以前以案 |  标签: |举报 |字号 订阅

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设置广告引发空间利用纷争

随着我国城市化进程的迅速发展,人们对建筑物周围空间的立体化利用已随处可见,特别是临街建筑物墙外空间的利用更具有经济价值。建筑物墙外空间利用而引发的纠纷也因此越来越多。高屋建筑墙外横向外空间究竟应由谁利用呢?在我国民事立法至今尚未规定空间权法律制度的情况下,一起因设置广告引发空间利用纠纷案件的判决,告诉人们,同一幢多层建筑物中的不同所有权主体,对各自墙外横向合理的可利用空间有优先利用的权利。

户外广告牌  引起行政诉讼

1999年上半年,宜兴市宜城镇市民陈娇购买了坐落在该镇人民中路40-340-4号坐西朝东底层店面房2间及其二楼住宅房4间。住宅房4间从南向北依次对应于40-140-240-340-4号。底层40-2号店面房为宜兴市某装璜工程公司(以下简称装璜公司)住所地。20001018日,宜兴市城市建设监察大队批准同意装璜公司在上述40-2号外墙设置户外广告。装璜公司在设置时,在底层上部用铁架支撑,使广告牌离开二楼40-2号阳台外墙约10厘米距离,整个广告牌面积将二楼阳台外墙面遮掩。牌面上写有“宜兴市某装璜工程公司”等文字内容。其时,陈娇已将其6间房屋出租给宜兴永源餐饮有限公司要德火锅店经营使用。火锅店见自己店的外墙突然坚起了别人的广告牌,认为影响了自己的经营,遂与房主陈娇交涉。陈娇即以其丈夫名义,向城市建设监察大队申请,要求在其二楼40-140-2号房屋外墙上设置广告,但未获答复。为此,陈娇以其丈夫名义向宜兴市法院提起行政诉讼,要求法院确认城监大队的20001018日的批准行为违法。在行政诉讼过程中,城市建设监察大队于2001312日作出撤销20001018日的批准行为。而陈娇坚持要求对原批准行为继续审理,宜兴法院遂于2001420日以宜兴市城市建设监察大队在法定期限内未提供作出具体行政行为的证据、依据为由,判决认定原批准行为违法。此后,装璜公司将广告牌上的文字内容去除,但未将广告牌拆除。广告牌面为黄、绿两色相间。

法院判决 拆除广告牌

陈娇认为,广告牌不拆除,对自己仍然造成妨害,遂多次要求装璜公司将广告牌拆除。而装璜公司认为,在行政判决生效后,其已将广告牌上的文字内容去除,目前只是一块黄绿两色相间的广告牌。该牌与陈娇二楼阳台外墙面有10厘米距离,且已不具有广告的法律特征。况且,陈娇的二楼房屋设计用途为住宅,现其出租给他人从事经营,已改变了房屋用途。陈娇作为个人,无设置广告之必要,故本公司的行为并不构成对陈娇的妨碍,不同意将广告牌拆除。在双方协商无果的情况下,陈娇2002910日诉至宜兴市人民法院,要求装璜公司排除妨碍,拆除在其所属二楼阳台外侧面制作的广告牌。

法院经审理后认为:本案当事人争执的焦点并非一般的不动产相邻关系之争,而是对二楼阳台墙外空间由谁利用之争议。虽然我国民事立法至今尚未规定空间权法律制度,但根据社会一般观念,同一幢高层建筑物中的不同所有权主体对各自墙外横向合理空间可以优先利用,他人不得妨碍。装璜公司在其自己门面上方已有招牌和广告牌,并未达到非在二楼阳台外设置广告不可之程度。且其在二楼所设之广告毕竟已被法院判决确认为违法,该广告牌虽离开二楼阳台外墙面约10厘米且已去除文字内容,但其仍不失为广告之载体物且占用了二楼阳台墙外之空间。若陈娇要在该处安装空调或由承租人设置广告,必将受到妨碍。因此,由装璜公司拆除该广告牌以排除妨碍合乎公平合理之精神,亦为一般人所认同。装璜公司的答辩理由不能成立。据此,法院依照《中华人民共和国民法通则》第4条的规定,作出一审判决,判决装璜公司于判决发生法律效力之日起5日内将设置在陈娇房屋阳台外墙处的广告牌拆除。

一审判决后,装璜公司不服,提出上诉。装璜公司认为:陈娇对其二楼阳台外墙横向空间没有优先利用权,二楼住宅阳台外墙的外侧一半属于公用部分,并非由二楼住户所专有;陈娇将其二楼住宅擅自出租作营业性使用,属违法行为,不应予以支持;本公司在二楼外墙设置广告牌,符合公平合理的精神及社会一般观念。为此,装璜公司请求二审法院驳回陈娇的诉讼请求。陈娇则认为一审法院的判决是正确的。

二审法院经审理后认为:双方争执的二楼阳台墙外空间利用权的问题,我国民事立法虽无明文规定,但为了调整目前大量存在的空间利用现象,在当事人就此发生纠纷诉诸人民法院时,人民法院可以公平合理的精神和社会大众所认可的准则进行评判。根据社会大众的一般观念,同一幢高层建筑物中的不同所有权主体,对各自墙外横向合理空间有优先利用的权利。装璜公司所设置的广告牌虽未直接使用陈娇所购房屋二楼阳台的外墙,但对该二楼阳台墙外横向空间进行利用时,不应妨碍陈娇的正常使用。装璜公司上诉称陈娇将其二楼住宅擅自出租作营业性使用,属违法行为。因陈娇将其住宅出租使用手续是否合法不属本案审查范围,故对装璜公司的该项上诉主张,本案不予理涉。综上,原审法院判决由装璜公司拆除其设置在二楼阳台外的广告牌合乎公平合理的精神,应予维持。

2003129日,二审法院依据法律的有关规定,作出了“驳回上诉,维持原判”的终审判决。

专家观点 建筑物周围空间利用值得探讨

有关法律业内人士指出,从严格意义上来说,本案既非相邻关系纠纷,亦非建筑物区分所有权纠纷,而是基于建筑物区分所有权衍生出的一种并不少见的新类型纠纷,称其为建筑物周围可利用空间的利用权纠纷似乎更为合适。但由于法律对此未有明确规定,而预测建筑物墙外空间利用的发展趋势,此类纠纷将会越来越多。因而关注它、研究它,并在审判实践中探索解决的渠道就具有重要的意义。本案中,尽管陈娇和装璜公司对一、二楼分别享有所有权,同时对共用的墙壁、楼梯等享有共有权,但对该建筑物二楼阳台外侧可利用的水平空间利用权属于陈娇还是装璜公司,或者属于双方共有,抑或属于全体所有权人共有,存在争议。我国现行法律对于建筑物区分所有中与建筑物邻近的可利用的空间权并未作出明确规定,这就需要法官从当事人之间的利益冲突与所要调整的社会秩序之间寻求平衡点。根据社会大众的一般理解,假如允许同一幢多层建筑中的不同所有权主体可以任意利用邻人的墙外空间,必然会导致空间利用的混乱局面,人为地引发纠纷,影响社会安定。我们认为,二楼阳台竖墙外侧的横向可利用空间的利用权与该二楼是密切联系在一起的,形成了一种事实上不可分离的状态,如果取得了二楼的所有权,应当认为对相应的二楼阳台竖墙外侧的横向可利用空间享有利用权。例如:家用空调室外机及晾衣架的安装,一般只能安装在自家外墙的合理空间内,而不能任意安装到邻人的外墙上。从生活实际来看,这也符合惯例和公平合理的精神。因此,一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的公平原则,支持了原告;二审则支持一审的观点,驳回了被告的上诉,其裁判方向应属正确。但由于此类纠纷系由建筑物区分所有权所生发,而物权法尚在制订之中,故其理论和法律依据、权利性质、可利用空间的界阈等等,仍须进一步探讨。就本案而言,虽然判决支持了原告的诉讼请求,判令被告拆除争议的店招广告载体与原告房屋外墙相对应的部份,但该空间原告可否用于自己的店招广告,仍须认真研究。我们强调“可利用”,即此种空间的利用必须是符合法律、行政法规、规章的精神的,同时必须不违背全体业主的共同利益及社会公共利益。否则即应视为不可利用。(文中人名系化名)
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