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入住八年的住房,何以飞了?  

2011-04-29 23:21:56|  分类: 2010年以案说法 |  标签: |举报 |字号 订阅

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或看重农村的空气环境,或迫于城区高昂房价,又或是为了等待升值,眼下不少城市人流行到农村投资买房。一起农村买房引发的特殊案例,却告诫人们,下乡投资购房,一定要慎重考虑,否则即便是遭遇故意违约也很难维权,极有可能遭遇“房子插翅飞走”的尴尬——

入住八年的住房,何以飞了?

购买了一套住房,并已入住八年,可购房者没有想到,原房主竟然故意毁约,声称当初房屋买卖无效,并将自己告上了法庭。更让他想不到的是,法院的判决竟是违约者胜诉,使自己入住八年的住房,竟然“飞”了。

买房入住八年

现年29岁的姜小蒙,是镇江市京口区象山镇左湖村村民,户籍所在地在京口区丹徒镇罗家湖。2002年初,因家中住房紧张,准备购买一套住房。因没有找到合适的房源,一直未能如愿。

2002年上半年,姜小蒙的母亲听说其朋友刘定山在镇江城区购买了住房,而刘定山在位于镇江市京口区象山镇上堭村的房屋准备出售。听到这个消息,姜小蒙便在母亲的介绍下,与刘定山进行房屋买卖协商。

200297日,经多次协商,姜小蒙与刘定山就房屋的买卖达成了一致意见,并签订房屋出售协议一份。协议约定:刘定山将其所有的位于镇江市京口区象山镇上堭村的三间一厢房屋出售给姜小蒙,房屋建筑面积为127.56平方米,房屋售价为2.2万元。

合同签订后,刘定山向姜小蒙交付了房屋,姜小蒙给付了购房款2.2万元,并对所涉房屋进行了部分装修和改造。但该房屋未能办理产权过户手续。

本以为这样可以平安的生活了,可姜小蒙没有想到法院的一张传票将自己带进一场官司中,使得自己已入住三年的房屋竟然“飞”了。

无端惹上官司

200991日,正在单位上班的姜小蒙,突然接到了母亲急匆匆来送来的京口法院传票,吃惊不小。自己安安份份的,从没有与人发生过纠纷,是谁告自己呢?这让姜小蒙是丈二的和尚摸不着头脑。

姜小蒙立即丢下手中的工作,向单位请了假,急勿勿地赶往法院的谏壁法庭。当他赶到法庭后,才知道将自己告上法庭的,竟然是原房主刘定山,这让姜小蒙怎么也不能理解。让她更不能接受的是刘定山将自己告上法庭的根本不能成为理由的理由。

刘定山诉称:20029月,姜小蒙要求购买本人位于镇江市京口区象山镇上堭村的房屋,价款为2.2万元,双方订立了买卖合同。因上述房屋不能办理产权过户手续,本人才知道双方之间的房屋买卖合同违反了相关规定,属无效合同。现向本人法院起诉,要求法院依法判令本人与姜小蒙间签订的房屋买卖合同无效;诉讼费用由本人与姜小蒙各半承担。

对于刘定山突然毁约,姜小蒙猜想除了房屋升值别无他因。尽管刘定山对此予以否认,但是双方买卖的房屋处于镇江新区规划的范围之中,房屋随着土地的升值而升值是客观存在的。对于刘定山的毁约,姜小蒙怎么绝不能接受。对此,姜小蒙针对刘定山的起诉,提出了答辩意见。她说:“刘定山与本人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示,并有刘定山所在村的村民组长等多位证人见证,且得到了上堭村委会的同意,该房屋买卖合同合法有效。合同签订后已实际履行,本人占有、使用该房已有八年,并对房屋进行了改造和装潢。刘定山的诉讼请求不能成立,请求法院驳回刘定山的诉讼请求。”

判决买房无效

法院经审理后认为,公民之间订立房屋买卖协议应当自愿,协议内容不得违反法律、法规强制性规定,否则所订立的协议无效。刘定山、姜小蒙于200297日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示。但本案所涉房屋系在农村宅基地上所建房屋,土地管理法及相关行政法规均禁止农村村民将宅基地上的自建住宅向本集体经济组织之外的成员出售或转让。本案中,姜小蒙并非镇江市京口区象山镇上堭村村民,刘定山将宅基地上的自建住宅向姜小蒙出售,并与姜小蒙订立房屋买卖合同,违反了法律、行政法规的禁止性规定,应当认定为无效。

2010223日,法院依据法律的有关规定,作出了一审判决,判决刘定山与姜小蒙于200297日订立的房屋买卖合同无效。

房屋何以飞了

尽管姜小蒙对判决不能理解,但是,法院的处理是正确的。应该说,当事人出售自己所有的财产在法律上并无任何障碍,但由于农村房屋买卖的特殊性,买卖双方必须要考虑与土地权属相关的法律规定。根据法律的规定,农村宅基地属于农民集体经济组织所有,能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员,且一户只能享有一处。只要是非集体组织成员或者是城市居民,非经法定程序,均不得享受农村的宅基地使用权。房屋与土地是不可分割的,如果房屋的买卖成立,也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并进行转让,这势必将宅基地使用权的主体扩大化。再且,将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了,实质上就是对农民集体所有的土地使用权的非农业建设,因而为法律法规所禁止。根据1993111日实施的《村庄和集镇规划建设管理条例》,农村村民宅基地的申请有着非常严格的规定,如果村民的房屋买卖不经有关部门的批准就可以成立,则国家关于宅基地使用需要审批的相关规定形同虚设,也是极不严肃的。本案中,姜小蒙并非房屋所在地的集体经济组织成员,因此,她不得享受该集体经济组织的宅基地使用权,因而,也就不得向该集体经济组织成员购买房屋。即使是同一集体经济组织成员,由于受法律的“一户只能享有一处宅基地使用权”的规定的约束,房屋的买卖,也不能像城镇那样,可以自由地进行。

(文中人名系化名)

相关法律链接

《合同法》:

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:

……

(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

《土地管理法》

第八条规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;  

《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》:

第二条 农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

《江苏省土地管理条例》:

第三十五条第二款  购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。

《江苏省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法(第三次修正)》:

第三十一条  符合下列条件之一的农户、非农户,方可向所在地的村(组)申请宅基地:(1)、统一规划建设的居民新村(或居民点)需要重新安排宅基地的;(2)、原有宅基地面积低于本《办法》的规定标准,有的子女已经达到婚龄,居住拥挤,确实需要分居的;(3)、经批准回乡落户定居的离休、退休的国家工作人员、职工、军人、华侨、侨眷等需要安排宅基地的。

 

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