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良屋变“凶宅”,贬值法律认不认?  

2011-05-01 16:51:47|  分类: 2010年以案说法 |  标签: |举报 |字号 订阅

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当下,城市房屋出租越来越红火。随之而来的,发生在出租屋内的煤气中毒、自杀、凶杀等非正常死亡事件层出不穷。出租屋发生非正常死亡事件后,房屋就变成了人们所说的“凶宅”。良屋一旦变成“凶宅”,房屋的价值自然会大大贬值。那么,由此引起的房屋贬值,法律认可不认可?这样的贬值风险,到底应当由谁承担呢?一起因出租屋内发生凶杀案致人死亡后引发的房屋贬值索赔案带来的法律争议——

良屋变“凶宅”,贬值法律认不认?

房主将房屋出租,谁知在出租期间,发生一起凶杀案,致一人死亡。房主以出租房屋成为了公众心目中的“凶宅”,价值大幅度贬损,无法正常出租或以市场价出售为由,要求承租人赔偿巨额贬值损失。而承租人则认为所谓的“凶宅”并非法律上的概念,而是迷信思想的片面认识,断然拒绝了房主的赔偿要求。由于双方无法调和,由此引发纠纷,并将官司打到了法院。良屋一旦变成“凶宅”,房屋的价值自然会大大贬值。那么,由此引起的房屋贬值,法律认可不认可?这样的贬值风险,到底应当由谁承担呢?苏州的二级法院对此用出的判决,从司法层面给出了答案。

房屋出租期间 发生凶杀案件

现年30岁的曹福兴,是江苏省苏州市人。20051月,曹福兴购得苏州工业园区百合花苑2607室(简称百合房屋)二手房产一套。当时,百合房屋已被原产权人出租给了苏州市某西餐咖啡厅的业主姚坤,属于带租约的房产,曹福兴便承受了租赁合同的所有权利和义务。

20051010日,原租赁合同到期后,经双方协商,曹福兴与姚坤重新签订了房租租赁协议,约定:曹福兴将百合房屋出租给姚坤居住使用,租赁期限为20051112日至20061111日,租金为每月1600元。合同还约定:在租赁期限内,曹福兴应保证出租房屋的使用安全,保证租赁房屋本身及其附属设施、设备处于能够正常使用状态,该房屋及所属设施的维修责任均有曹福兴负责;姚坤向曹福兴提出维修请求后,曹福兴应及时提供维修服务;未经曹福兴许可,姚坤不得转租、转借承租房屋。合同第十三条免责条款约定,因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失,曹福兴、姚坤双方互不承担责任;不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

20061111日,租赁合同到期后,曹福兴、姚坤未续签合同,双方按原合同继续履行,姚坤继续承租百合房屋,从未中断过。姚坤承租百合房屋后,主要用来作为员工宿舍的。2008年初,姚坤将柳菲和朱玉莹两名年轻的女职员安排住进了百合房屋。

200811月期间,25的肖守可来到姚坤的西餐厅工作,与同在西餐厅工作的柳菲认识并恋爱。在半年的交往过程中,柳菲发现肖守可行为比较偏激,便以家人反对为由,提出与肖守可分手。可是,肖守可欲罢不能,纠缠柳菲不放。柳菲无奈,只得找各种借口拒绝与肖守可见面。肖守可知道柳菲是在有意躲避自己,便常常找到宿舍,与柳菲争吵。次数多了,必然引起同住的朱玉莹的反感,肖守可再来到宿舍,朱玉莹对肖守可便十分冷淡没有好脸色,这让肖守可感觉朱玉莹对他有了看法,渐渐对朱玉莹越来越仇恨。

200955日上午,因柳菲为了彻底摆脱肖守可的骚扰,已经悄悄辞职,肖守可在多日找不到柳菲的情况,心情烦燥不安,无法自制,想找对象发泄一下,便想到了朱玉莹,认为柳菲的失踪,肯定是朱玉莹从中作梗使的坏,决定杀了朱玉莹以解心中的怨气。

200956日凌晨2时许,肖守可蹑手蹑脚来到朱玉莹宿舍,趁朱玉莹熟睡之机,持刀朝朱玉莹连捅数十刀,并对朱玉莹实施强奸,嗣后逃离现场。当天早晨7点左右,朱玉莹被人发现被杀身亡。经法医鉴定,朱玉莹系被他人以锐器刺戳颈项部致深部软组织出血引起呼吸、循环衰竭合并失血性休克死亡。

三天之后,肖守可被抓获归案。在公安机关侦查阶段,肖守可供述:百合房屋的防盗门早就坏掉,大门是木头的,装的是圆形锁,52日下午其进百合房屋的时候,那扇门使劲一拧就开了;6日凌晨2点多其进入百合房屋大门的时候也是使劲拧了门锁,直接打开进去的,没有撬锁。

20091019日,江苏省苏州市中级人民法院以故意杀人罪,判处被告人肖守可死刑,剥夺政治权利终身;犯强奸罪,判处有期徒刑七年,剥夺政治权利两年;决定执行死刑,剥夺政治权利终身。

良屋变成“凶宅” 索赔贬值成讼

凶杀案发生后,姚坤手下的员工无人再愿意住进百合房屋内。无奈之下,姚坤于向曹福兴提出解除房屋租赁合同的要求。曹福兴也深知再要求姚坤强租百合房屋已不现实了,便同意解除房屋租赁合同。但是,曹福兴提出,由于在姚坤承租期间,因姚坤手下的员工在出租屋内行凶杀人,使他的房屋由良屋变成了凶宅,房屋价值大幅度贬损,不能再继续出租此房,也不能按照市场价格出售此房,要求姚坤赔偿16万元的房屋贬值。可是,姚坤认为,出租房内发生凶杀案不是他所能控制的,而所谓的凶宅一说,也只是一种迷信思想,况且房屋贬值的幅度也无法认定。因此,姚坤断然拒绝承担任何赔偿责任。由此,双方发生激烈争议,并闹到了当地派出所。

2009510日,派出所召集双方再次进行协商。经协商,双方于同日解除房屋租赁合同。但因赔偿问题差距太大,协商未果,派出所要求双方不得再发生任何冲突,有问题可以到法院解决。于是,2009526日,曹福兴来到苏州工业园区人民法院,一纸诉状,将姚坤推上了被告席。

曹福兴诉称,20051月,本人购得苏州工业园区百合房屋二手房产。当时,该房屋已被原产权人出租给姚坤。此后,本人与姚坤未再另签订租赁合同,但双方事实上延续了原租赁关系且从未中断,租赁期间该房产的物业管理费由姚坤直接向物业公司支付。200956日凌晨,百合房屋内发生一起凶杀案,经了解,被害人系姚坤经营的西餐咖啡厅员工朱玉莹,凶手系咖啡厅前员工肖守可,姚坤系该咖啡厅业主。事发后,姚坤即表示终止与本人的租赁关系。该房屋内凶杀案的发生已为社会广为知晓,直接导致该房屋成为公众心目中的凶宅,房屋价值大幅度贬损,本人无法正常出租该房产或以市场价出售该房产。姚坤承租该房产作为其员工宿舍,姚坤对房屋的使用已经超过租赁合同的约定范围,安排数名员工住进该房屋的行为无形中加大了本人出租房屋的风险。姚坤疏于安全防范,在防盗门已损坏的情况下未能依合同约定通知本人进行修缮或自行修缮,导致该房屋入户处仅有一扇木门起防护作用,而该门扇上的锁仅是一把成人用力拧一下即可破坏的门锁,这无形中增加了意外事件包括犯罪行为发生的风险,该风险的加大源于姚坤疏于管理和防范,姚坤应为其过失对本人所受财产损失承担相应的责任。凶手杀害朱玉莹属于临时起意的偶发事件,凶手能自由出入宿舍是导致这一偶发事件的重要因素。因此,姚坤对本人的损失负有不可推卸的责任。2009510日,本人与姚坤在派出所警官的主持下进行协商,但姚坤拒绝承担任何赔偿责任。本人由此诉讼到法院,请求法院判令姚坤赔偿本人损失16万元。

姚坤辩称:首先,本人对于凶杀案件犯罪嫌疑人肖守可的犯罪动机及犯罪过程的实施均是本人无法预见,也是无法控制的。依据犯罪嫌疑人肖守可的询问笔录,肖守可供述其当时进入百合房屋是将门上圆形锁使劲拧开后强行进入,并非曹福兴诉状所述因本人对该房屋管理不当,致使犯罪嫌疑人能持有钥匙自由出入该房屋,故本人不存在曹福兴所指的缺乏有效管理的事实。其次、曹福兴所称的“凶宅”并非法律上的概念,而是迷信思想的片面认识。曹福兴称房屋价值大幅度贬值,无法正常出租该房屋或以市场价出售该房产,曹福兴对此不能提交相应证据证明其房产遭受损失的客观事实以及损失的程度,且曹福兴主张赔偿16万元的诉讼请求没有依据。因此,本人认为其在租赁使用房屋期间并无过错,且曹福兴诉请缺乏事实及法律依据,故请求法院驳回曹福兴的诉讼请求。

法律能否认可 两审判决释明

工业园区法院经审理后认为,侵害他人财产权益的,应依法承担民事赔偿责任。曹福兴依据侵权责任主张姚坤承担赔偿责任,但未满足一般侵权案件的构成要件。首先,姚坤对该凶杀案件的发生不存在过错。姚坤未实施导致曹福兴房屋可能贬值的侵权行为,曹福兴所认为的房屋贬值系犯罪嫌疑人肖守可的凶杀行为所引发,与姚坤也无因果关系。姚坤租赁期间房屋防盗门损坏,门锁经使劲拧过后便可进入室内,该状况为肖守可的凶杀行为减少了障碍,客观上存在便利条件。但该状况仅为凶杀案件发生的客观条件,并非凶杀案件发生的原因,更非导致曹福兴房屋市值可能产生贬值的原因;该状况虽增加了室内发生意外的风险,但基于生活经验,防盗门损坏和门锁松动并不足以让普通人警惕到防范凶杀事件发生的程度。肖守可的凶杀行为系不可预见的意外事件,姚坤事先无法预知,更无法采取防范措施避免事件的发生。曹福兴无证据证明姚坤对凶杀事件的发生及曹福兴房屋可能的贬值损失存在过错。且曹福兴作为出租人应对房屋设施设备负维修义务,保证房屋设施的正常使用功能,其认为姚坤在使用房屋期间疏于管理和防范,对曹福兴所受财产损失存在过错的观点,法院不予采信。其次,曹福兴主张的房屋价值贬损的损害事实无法确定和衡量。涉案房屋内虽发生凶杀事件,但房屋的结构、设施及使用功能未因此受损。凶杀事件虽可能导致人们对房屋的评价和认可度降低,但该社会观念因人而异,不同人的主观评价和感受有所区别。凶杀事件虽对房屋出售或出租的价值可能产生消极影响,但该财产损失具有不确定性,房屋可能贬值的程度、财产损失的大小尚无法衡量。且随着时间的推移,凶杀事件在人们心目中逐渐淡忘,以及房地产市场的波动,涉案房屋的社会认同度会发生转变,其是否存在贬值及贬值的程度也随之改变。曹福兴主张的损害事实难以确定和衡量。因此,曹福兴主张姚坤就其房屋贬值损失承担赔偿责任的观点,无事实及法律依据,本院碍难支持。

据此,工业园区法院依据法律的有关规定,作出一审判决,判决驳回曹福兴的诉讼请求。

一审判决后,曹福兴不服,向苏州市中级人民法院提出了上诉。在上诉中,曹福兴诉称:凶杀案发生于本人房屋内,正常情况下,人们都会对此房屋产生心理上的恐惧,从而拒绝承租或以正常价格购买这样的房屋。本案所涉房屋并非用于自身居住,而是用于出租收益。产生上述情况后,本人出租收益中断,因此蒙受损失已是客观事实。租金收益是完全可以量化的,租金损失也是可以裁量的。原审判决仅从出售的角度以房屋价值在变动中等理由认定损失金额无法确定和衡量,故而不支持本人的诉请,不符合实际,也有悖于法理。本案所涉房屋为居民房,姚坤与本人签订合同约定租赁给姚坤居住,但是姚坤实际作为员工宿舍使用,违背合同约定,加大了本人的风险。姚坤疏于管理和防范客观上为凶杀案的发生提供了条件。造成本人损失的因素有两方面,一是姚坤擅自将房屋借与他人使用且疏于管理,二是凶杀案发生在该房屋内,这两方面因素缺一不可。因此,姚坤的行为及过错与本人所受损失之间存在因果关系。原审判决仅以凶杀案非姚坤所为而认定其与本人所受损失无因果关系,系对法律因果关系的片面认识。凶杀案的发生系凶手肖守可故意而为,也并非不可防止,故并不构成民法上的意外事件。即便是意外事件,在司法实践中,因意外事件而依据公平原则分担损失的情况并不少见。本案中,本人并无过错,但遭受损失已是事实,姚坤对该损失难逃干系,原审法院却判决姚坤无须承担任何责任,完全失去了公平。综上,原审判决认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院撤销原判,依法改判支持本人诉讼请求。

姚坤答辩称:凶杀案发生在本人承租的房屋内是事实,但本人承租房屋的行为与凶杀案的发生之间并无因果关系。案外人肖守可的凶杀行为系不可预见的意外事件,本人事先无法预知,更是无法采取防范措施加以避免。故本人对该凶杀案件的发生不存在过错,也不应承担赔偿曹福兴所谓“损失”的责任。涉诉房屋由本人使用和管理,从未改变该房屋的租赁用途,曹福兴指称本人擅自改变租赁房屋用途,加大了曹福兴的风险的论断毫无事实依据。曹福兴始终无法提供相应证据证明其房屋价值贬值的损害事实及损害的程度。事实上,房屋租赁关系或买卖关系的成立与否,受到多种因素诸如价格、面积、周边环境、地理位置等的影响,绝非曹福兴指称的理由所致。即便如曹福兴所称,凶杀案致房屋价值贬损,也不能因而归咎于对此没有过错的本人。综上,请求二审法院驳回曹福兴上诉,维持原判。

苏州中院经审理后认为:本案中,曹福兴向姚坤主张赔偿损失,理由为姚坤作为承租人超出合同约定的用途,而将涉诉房屋提供给员工使用,且疏于管理和防范,导致凶杀案发生,致使其对涉诉房屋无法正常出租和出售,给其造成收益损失。对照侵权民事责任的一般构成要件,应由曹福兴对于损害结果的存在、姚坤是否存在加害行为及该行为是否违法、如姚坤存在加害行为及该行为存在违法性,则该违法行为与损害结果之间有因果关系及姚坤主观上是否存在过错等承担举证责任。结合本案中曹福兴所提供证据,本院作出如下分析认定:朱玉莹作为姚坤的员工,经姚坤准许使用涉诉房屋,后在该房屋内被案外人肖守可杀害属事实。作为承租人的姚坤超出出租人曹福兴的一般预见而将涉诉房屋提供给多名员工居住使用,且在承租期间对于防盗门及锁的维护维修亦未尽责,故作为承租人的姚坤在履行房屋租赁合同中,未尽到承租人所应尽的合同义务,应可认定其存有过错。但姚坤的上述过错行为与凶杀事件并不存在因果关系。所谓因果关系,是指社会现象之间的一种客观联系,即一种现象在一定条件下必然引起另一种现象的发生。而姚坤上述违反合同义务的作为和不作为行为,与朱玉莹在涉诉房屋内被杀身亡之间不存在必然性。虽事发时段门锁处于非正常功能状态,客观上为犯罪嫌疑人肖守可从事杀人行为提供了一定的便利,但姚坤在承租房屋后准许员工使用涉诉房屋时,对于员工在房屋内被杀身亡之情形是无法预料的。肖守可夜闯涉诉房屋将朱玉莹杀害,纯属于肖守可的个人违法行为。故在姚坤未实施直接加害于朱玉莹的行为、仅未按约履行租赁合同义务、且该违约行为与朱玉莹被害不存在因果关系的情况下,曹福兴要求姚坤承担因朱玉莹在涉诉房屋内被害导致其房屋出租、转让收益价值受损的赔偿责任依据不足,本院不予支持。另,朱玉莹在涉诉房屋内被害系由肖守可实施违法行为所造成,即使因朱玉莹在涉诉房屋内被害导致涉诉房屋出租、转让收益价值受损,也应由直接侵权人肖守可承担侵权赔偿责任,本案不适用公平责任原则。综上,曹福兴上诉请求依据不足,本院不予支持。

2010311日,苏州中院依照法律的有关规定,作出了“驳回上诉,维持原判”的终审判决。 

法官说法:

一起因出租屋发生凶杀致人死亡导致良屋变成“凶宅”而引出的出租屋贬值索赔纠纷案件,随着法院的判决而尘埃落定了。所谓“凶宅”,《现代汉语词典》释为:“不吉利的或闹鬼的房舍。”这是一种迷信的认知。现实生活中,人们通常也是这么来理解的。那么,良屋变成了“凶宅”,房屋的价值是否贬值呢?这个看似简单的问题,许多市民用“秒杀”的速度就能做出肯定的回答。可是,良屋变成了“凶宅”,房屋的贬值为何得不到法院的认可呢?

有关法律人士指出,房屋市场价值,即房屋的价格,主要取决于市场经济规律。市场机制决定了房价高低的波动。这种波动为公众所知却不以公众意志为转移。因此,对于房屋市场价值的波动是能得到法律认可的。可是,房屋发生了非正常死亡事件后,虽然可能导致人们对房屋的评价和认可度降低,从而导致房屋的价格下跌。但是,这种价格波动的影响范围大小、幅度高低、时间长短都是不确定的,并且完全取决于人们的主观意志。只有那些知晓房屋发生了非正常死亡事件的人们,才有可能对房屋作出偏离市场价值的评价和判断,而且这种评价和判断,受评价人的文化程度、社会观念、科学素养等因素影响。对于那些文化水平较低的,对迷信又深信不疑的人来说,如此“凶宅”也许一文值。而对于有一定的文化水平和科学素养的人来说,他们也许并不那么忌讳房屋曾发生过非正常死亡事件,房屋的价值贬值就非常有限,甚至有人认为不会发生贬值。而且,随着时间的推移,非正常死亡事件在人们心目中也会逐渐淡忘,“凶宅”的社会认同度会发生转变,是否存在贬值及贬值的程度也随之改变。因此,良屋变成“凶宅”后,所谓的房屋贬值,与房屋的市场价值波动有着本质的区别,并不是真正的价值贬值,而只是极少数特定人对“凶宅”价值的一种评价,这种评价又因受人们的主观观念的影响,有着很多的不确定因素,因此,自然得不到法律的认可。

还要提及的是,良屋变成“凶宅”后,对房屋的再出租或出售会产生不利的影响,却是一个不争的事实。由此,肯定会给房主带来一定的经济损失。那么,这样的经济损失,应当由谁承担呢。对此,有关法律人士指出,房主出租房屋,属于一种经营行为。任何经营行为,都有一定的风险。房租出租,不可能完全杜绝在出租屋发生非正常死亡事件的发生,这就是房屋出租无法避免的风险。房主出租房屋,在享受出租经营利益的同时,应当承担出租经营带来的风险。因此,良屋变成“凶宅”后,由此带来的经济损失,应当由出租人,也就是房承担。

综上所述,法院判决驳回房主曹福兴的诉讼请求是正确的。

             (除被告人肖守可外,文中人名系化名)

 

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