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为了3252户业主的合法权益  

2012-04-22 23:44:43|  分类: 2010年以案说法 |  标签: |举报 |字号 订阅

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小区建筑物大多有共有部分,共有部分基本由物业服务企业管理、经营。对物业共有部分收益的如何界定、分配,由于法律没有明确的规定,时下已成为业主与物业服务企业间普遍存在的矛盾。那么,共有部分在物业服务企业物业管理期间产生的收益,应当归谁所有呢? 2010年5月,最高人民法院公报公布了江苏省无锡市锡山区法院的一则判例,填补了法律的空白,为全国法院审理类似案件给出了指导性意见,使司法判决归于统一——

为了3252户业主的合法权益

(典范案例:小区共有部分收益,应当归谁所有?)

物业公司经管管理小区的共有部分,收益数百万元。在小区决定与物业公司解除合同后,就该共有部分的数百万收益如何界定、分配产生了纠纷。为了维护小区全体业主的合法权益,业主委员会将物业公司告上了法庭。那么,共有部分在物业服务企业物业管理期间产生的收益,应当归谁所有呢?在法律没有明确规定的情况下,法院遵循公平原则,平衡双方利益冲突,作出了独创性的判决。该判决因解决了司法难题,树立了裁判样板,被最高人民法院作为典范案例,向全国法院推广。

业主逐客:终止物业合同要求返还财产

江苏省无锡市春江花园住宅小区(以下简称春江花园)是由无锡聚江房地产开发有限公司(以下简称聚江公司)开发建设的,共有3252户业主入住。

2002年11月25日,在春江花园建设期间,上海陆家嘴物业有限公司(以下简称物业公司)与与开发商聚江公司协商签订春江花园前期物业管理合同一份,约定:物业公司对聚江公司开发的春江花园住宅小区实施前期物业管理,管理范围为春江花园一、二、三期,占地面积为32.3万平方米,建筑面积为60万平方米;管理期间,物业公司按照物价局批准的标准,按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费;对物业范围内的商铺、地下停车库、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费用中,须单列。合同约定的管理期限为2002年11月25日起至业委会成立时止。合同还约定有其他相关事项。合同成立后,物业公司指派其下属分支机构上海陆家嘴物业有限公司无锡分公司(以下简称物业无锡分公司)具体实施春江花园的前期物业管理。

2007年12月22日,无锡市春江花园业主委员会(以下简称业委会)成立。2008年6月21日,业委会根据业主大会作出的实施业主自治的决议,致函物业公司明确与其终止物业管理服务合同,同时要求物业公司在接函后15天内,向业委会移交相关资料和财产,并交接完毕。

物业公司接函后即于2008年7月17日与业委会协商,并达成了移交协议性质的“移交清单”一份。该协议确认:物业公司截止2008年6月30日,应当返还业委会预收的2008年7月1日后的物业管理费、保管的业主各类押金、2008年1月至6月的小区共有部分收益等合计232万余元。协议第十条列明:双方约定,在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担。

针锋相对:共有部分收益应当归谁所有

在随后对移交资料的审查中,业委会发现,物业公司在2004年至2007年间的共有收入还有596万余元未列入移交。业委会认为双方的移交清单没有囊括物业公司应当承担的全部返还义务,特别是对物业公司在2004年至2007年间,对小区共有部分收益的分配没有涉及,遂与物业公司和物业无锡分公司交涉,要求返还。可是,物业公司和物业无锡分公司以共有部分的收入已弥补了物业管理成本,不存在可分配利润,且小区部分业主还结欠物业管理费,应对欠款行驶抵销权,从移交的款项中扣除等为由,拒绝返还。双方多次交涉未果后,业委会决定通过法律为全区3252户业讨还合法权益,遂于2008年8月11日来到无锡市锡山区人民法院,一纸民事诉状将物业公司和物业无锡分公司推上了被告席,要求物业公司和物业无锡分公司立即返还645万余元。

对这起业主与物业公司讨还共有部分收益的纠纷案件,法院极为重视,于2008年12月15日和2009年6月12日两次公开开庭进行了审理。法庭上,双方围绕2008年7月17日的移交协议是否已包含了所有结算事项,特别是包含或放弃了2004年至2007年的共有部分收益、2004年至2007年业主共有部分收益的界定和分配问题、物业公司能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权等三大争议焦点,展开了激烈的较量。

业委会诉称:2002年11月25日,物业公司与春江花园的开发商聚江公司签订前期物业管理委托合同一份,约定聚江公司委托物业公司对春江花园进行物业管理,管理期限为2002年11月25日起至春江花园小区业委会成立时止。合同成立后,物业公司安排物业无锡分公司具体对春江花园实施物业管理。2007年12月22日,业委会依法成立。2008年6月21日,业委会根据春江花园业主大会作出的业主自治决议,致函物业公司,明确不再与其签订物业管理合同,并要求物业公司及时办理移交。2008年7月17日,物业公司即派员与业委会正式办理移交,并签订了移交清单一份,明确物业公司应向业委会移交的物业管理费等费用总额为232万余元,其中小区共有部分收益结算的期间为2008年1月至6月。业委会经审查物业公司移交的资料发现,物业无锡分公司在2004年至2007年间,收取了小区共有部分收入596万余元未列入移交。为维护全体业主的利益,遂诉至法院,要求物业公司和物业无锡分公司立即返还移交清单确认的及2004年至2007年共有部分收益的70%,两项合计645万余元。

物业公司、物业无锡分公司共同辩称:2002年11月25日,物业公司与聚江公司协商签订前期物业管理合同,并由物业无锡分公司具体实施对春江花园的物业管理属实。在业委会成立后,双方已陆续办理了资料等的移交,并通过结算,于2008年7月17日订立移交清单,该清单明确截止2008年6月30日,物业公司应结算给业委会的款项总额为232万余元。这是双方对实施前期物业管理期间的总结算,是对应当移交给业委会所有资料和财产的一揽子处理方案。移交清单第十条也明确:双方约定,在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担。依据该约定可以看出,双方之间已经全部解决了所有争议,故现业委会的诉讼请求,超出了双方协议的范围,其超出部分的诉讼主张,不应得到法院的支持。根据协议,物业公司、物业无锡分公司应当移交给业委会的款项总额为232万余元,扣除业委会认可给物业公司的及已实际支付了的数额,故尚需移交业委会41.5万余元。

物业公司、物业无锡分公司还提出,即使移交清单未包括2004年至2007年的共有部分收益,业委会的诉讼请求也无事实和法律依据,应予驳回。理由为:根据相关法规和地方性规章,该共有部分的收入应首先去除成本计算出收益,对该收益应当首先弥补物业公司的管理成本,超出部分还应当保证物业公司8%的利润,在此之后如还存余额的,才能按照一定的比例由物业管理企业和业主共享。就本案而言,物业公司和物业无锡分公司对春江花园的管理,本来就是微利,根本达不到8%的利润额,故对2004至2007年春江花园业主共有部分管理所得,在按照上述方法计算后,已经不存在可分配利润。此外,因小区部分业主尚结欠2008年6月30日之前的物业管理费131万元,而业委会系全体业主的代表,故要求对该部分欠款行使抵销权,从物业公司应向业委会移交的款项中扣除。

法院判决:遵循公平原则破解物业难题

锡山法院经审理后认为:2008年7月17日的移交协议系双方真实意思的表示,该协议对物业公司2008年度实施管理期间应当返还给业委会的款项以及在整个前期物业管理期间代管的业主押金等事项和交付时间均作出了详细的规定。根据该协议记载,物业公司应当返还业委会的款项为232万余元。但值得注意的是,该协议对2004年至2007年间,物业公司、物业无锡分公司实施业主共有部分物业管理的收益没有具体记载,而该部分收益依据物业无锡分公司的财务报表数目相当巨大。物业公司、物业无锡分公司在本案审理中将该协议第十条“双方约定,在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担”解释为:通过签订该条款,双方就移交内容作出了一揽子解决,已经不存有其他纠葛,即使还有纠纷,双方也应各自承受,而不应向对方主张。而业委会则认为,该条款仅表明就清单列明的移交内容不再存在纠葛,并不表明其已经放弃了共有部分收益的分配请求权。法院认为,双方的移交协议,明确移交的是2008年1-6月的共有部分收益,而协议第十条内容,也无法理解为业委会对2008年前春江花园业主共有部分收益作出放弃的意思表示。故该协议应为一个不完全的移交协议,其没有将2004年至2007年共有部分收益纳入其中。且依据物业无锡分公司的报表记载,2004年至2007年共有部分收益数目巨大,业委会作为代表全体业主行使权利的组织,其权限来自于业主大会的授权,在无全体业主授权的情形下,其不能以自己的意志对业主的重大权利作出放弃,即使作出放弃的意思表示,该行为也为无效民事行为。据此,法院认为,2004年至2007年共有部分物业的收益,在上述移交协议中没有得到体现,该部分收益应当在物管企业和全体业主之间依法分配。

本案中所谓共有部分的物业管理收益应为共有部分收入与成本支出的差额,双方在本案审理中已经达成一致,即2004年至2007年春江花园小区业主共有部分的收入和支出以物业无锡分公司的报表为准。该双方的民事行为不违反法律法规的禁止性规定,法院予以确认。经本院审查该部分报表,2005年至2007年小区业主共有部分的总收入为536.8万余元,期间的总支出为122.5万余元,故总收益为414.2万余元。业委会主张的2004年的收益,因其提供的报表对该收益无法判断,双方对该年度共有部分的收益也无法统一,业委会作为主张权利方对此负有举证义务,应当对其举证不能承担不利后果。故因证据不足,法院对业委会主张的2004年度收益分配的诉讼请求不予支持。

本案中争讼收益之产生,一方面得益于物业公司、物业无锡分公司的管理行为,另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权,这是一项法定权利。对该部分的收益分配,全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配,在没有约定的情形下,应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据,故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定,故本院认为应当在不违反法律原则的前提下,公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性,物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主,而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报,这对物管企业是不公平的。同时,小区共有部分作为小区全体业主的共有物,全体业主才是该物的所有权人,如果在收益分配上排除业主的权利,显而易见,这有悖法律原则。据此,在存有小区共有部分管理收益的情形下,该收益应主要归属于全体业主享有,当然物管企业付出了管理成本,也应享有合理的回报。只有物管企业享有了回报,反过来其才能更好为业主服务。综上,对收益分配的比例,基于所有权和管理权的关系,同时基于公平原则的要求,并参照《江苏省物业管理条例》第三十三条“经批准设立的经营性设施的收益,在扣除物业管理企业代办费用后,应当将收益的30%用于贴补物业管理公共管理服务费,收益的70%纳入维修资金,但合同另有约定的除外”的精神,同时考虑到双方自行协商确定的2008年共有部分收益的分配方案进行分配,即业主得七成,物管企业得三成。法院认为本案对共有部分收益分配的比例,确定为业委会得70%、物业公司得30%较为合理。据此,业委会代表春江花园全体业主对414.2万余元的收益享有其中的289.9万余元。值得注意的是,该部分的所有权,业委会不具有自行处置的权利,依据相关法律法规,该款应用作小区的维修基金,业委会作为执行机构,使用该款应按照业主的意志和法律的规定行使。关于物业公司提出的对上述收益应当首先弥补物管企业管理费用开支,多余部分还应满足物管企业8%的利润,余额再行分配的意见,因缺乏法律依据和双方合意,法院不予采纳。

物业公司提出有部分业主尚结欠2008年6月30日以前的物业管理费131万元,并未提供充分的证据予以证实,更重要的是,《中华人民共和国合同法》第九十九条规定:当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销,但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。根据该规定,要进行债务抵销,当事人之间应当互负债务,互享债权。本案中诉讼的双方当事人为业委会和物业公司、物业无锡分公司,而结欠物业管理费的为部分业主,为单个的主体。业委会系代表小区全体业主提起诉讼,虽然包括了该部分欠费业主,但两者有本质的区别。因此,双方债权债务主体不同,不符合法定抵销的规定,本院对物业公司行使抵销权不予支持。

综上所述,物业公司应当将双方确认的,及应当返还给业主的共有部分收益共计517.3万余元返还给业委会。鉴于物业公司已经履行了185.7万余元,其仍应返还给业委会331.5万余元。因物业无锡分公司系物业公司下属不具有法人资格的分支机构,其合法成立并有一定的组织机构和财产,也具体实施了物业管理行为,故其应与物业公司共同承担上述返还之责。

2010年3月12日,法院依据法律的有关规定,作出了一审判决,判决物业公司、物业无锡分公司共同返还原告业委会331.5万余元;驳回业委会的其他诉讼请求。

典范案件:填补法律空白列为司法标杆

一起物业公司与业主围绕小区共有部分收益应当如何分配的纠纷案件,随着判决的生效,已尘埃落定。在一般人的理解中,小区共有部分收益应当归全体业主所有。然而,法院的判决,却告诉人们,这样的理解并不全面。这种不全面,来自两个方面。

一方面,小区共有部分收益,由物业服务企业管理、经营的,并不全部归业主所有。对共有部分的收益分配,全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配,在没有约定的情形下,应该充分考虑收益之产生取决于物管企业的管理行为和全体业主对物业享有的特权两个重要因素,遵循公平原则进行分配。另一方面,业主对收益的享有,只能是部分权利享有,而不能占有。因此,收益不能在业主之间分配,而只能用于补充小区的专用维修资金。

本案判决后,报送最高人民法院。鉴于此案的判决首次集中回答了物业共有部分的收益界定、分配以及物业管理欠费能否抵消等争论已久的焦点问题,解决了司法难题,填补了法律空白,贴近了法律真髓,树立了裁判样板,最高人民法院以官方刊物《最高人民法院公报》将该判例作为典范刊出。最高人民法院指出:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间产生的收益,在没有特别约定的情况下,应属于全体业主所有,并主要用于补充小的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的,可以享有一定比例的收益。

当前,在前期物业管理期间物业共有部分收益的归属和分配纠纷比较普遍,并且涉及小区居民人数多、影响广,该案为全国法院审理此类案件给出了指导性意见,具有重大的社会意义和法律意义。

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